ABAIXO-ASSINADO PARA CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA
Condomínio Borges Landeiro Tropicale
Os moradores abaixo assinados, proprietários e/ou possuidores de unidades pertencentes ao Condomínio Borges Landeiro Tropicale, vêm solicitar, com fundamento na Convenção Condominial, bem como no Código Civil (art. 1.350 e 1.355), a convocação de Assembleia Extraordinária para tratar de irregularidades graves ocorridas na parte denominada Espaço Tropicale, uma das cinco áreas que compõem o condomínio.
A solicitação está sendo organizada pela Comissão de Moradores do Condomínio Borges Landeiro Tropicale – CMCT, entidade civil registrada, CNPJ: 60.510.267/0001-50, amparada pelo seu Estatuto Social (Art. 2º), que legitima sua atuação para:
- Fiscalizar a gestão condominial e a aplicação de recursos;
- Promover a participação dos moradores;
- Estimular a transparência;
- Zelar pelo cumprimento da Convenção e Regimento Interno;
- Representar os moradores perante órgãos competentes;
- Atuar em todas as áreas do condomínio (Dunas, Brisa, Maresia, Salinas e Espaço Tropicale).
CPF inválido
ASSUNTOS A SEREM DELIBERADOS NA ASSEMBLEIA
1. Cobranças em duplicidade e negativa de ressarcimento
Foram identificadas diversas cobranças em duplicidade nos boletos mensais dos condôminos.
Em muitos desses casos:
A administração não responde aos pedidos de esclarecimento;
Não apresenta justificativa contábil;
Não efetua a devolução dos valores pagos a mais pelos moradores.
Em outras situações, o síndico afirma que não devolverá os valores cobrados indevidamente, alegando que se trataria de uma “previsão orçamentária vinculada a uma taxa fixa”.
Essa justificativa não possui qualquer respaldo:
nem na legislação condominial (Código Civil),
nem na Convenção do Condomínio,
nem nas regras de transparência e prestação de contas.
A cobrança em duplicidade, seguida da negativa de ressarcimento, configura prática indevida, viola o dever de boa-fé e contraria o direito básico do condômino de pagar apenas o que é efetivamente devido e comprovado.
2. Irregularidades no saldo do Fundo de Reserva
Moradores identificaram que a administração deixou de informar o saldo do Fundo de Reserva nos demonstrativos financeiros a partir de março de 2023.
Até essa data, já havia sido constatada uma divergência superior a R$ 100.000,00 entre:
o saldo que deveria existir, conforme arrecadação mensal, e o saldo efetivamente apresentado nos documentos.
Além dessas discrepâncias:
O síndico não apresentou qualquer justificativa para o desaparecimento da informação.
A administração nega aos moradores o acesso ao extrato completo e detalhado do Fundo de Reserva, referente aos últimos quatro anos.
Essa conduta fere o dever de transparência, previsto em lei e na Convenção, e impede que os condôminos fiscalizem corretamente a aplicação dos recursos.
❗ Por que isso é grave?
Porque o Fundo de Reserva é patrimônio coletivo, protegido pelo Código Civil e pela Convenção, e nenhuma gestão pode ocultar informações sobre:
saldo, movimentações, saídas, aplicações, transferências, ou qualquer uso desse recurso.
A omissão deliberada configura violação dos princípios da publicidade, moralidade, transparência e prestação de contas, podendo justificar auditoria independente e responsabilização.
3. Liminar judicial protelada
Desde junho do ano passado, a Justiça concedeu liminar anulando a eleição realizada em março de 2024.
Mesmo assim, o síndico descumpre a decisão judicial e permanece no cargo de forma irregular.
O que agrava ainda mais a situação é que:
O síndico está utilizando o jurídico do próprio condomínio, pago pelos moradores, para defender interesses pessoais, e não os interesses coletivos.
Tem sido apresentado embargos de declaração sucessivos, sem fundamento relacionado ao mérito real — com o claro objetivo de protelar o cumprimento da liminar.
Essa conduta prolonga uma situação de ilegalidade, gerando insegurança jurídica para todos os moradores e para a administração condominial.
O uso da estrutura jurídica custeada pelos condôminos, para benefício próprio e com finalidade protelatória, viola os deveres de probidade, legalidade e moralidade administrativa.
❗ Por que isso é grave?
Porque:
Decisão judicial deve ser cumprida imediatamente, especialmente quando se trata de liminar.
Protelar deliberadamente seu cumprimento pode configurar abuso, má-fé, desvio de finalidade e violação direta ao Código Civil.
O condomínio é exposto a riscos jurídicos, financeiros e administrativos enquanto o síndico se mantém no cargo contra ordem judicial.
4. Exigências ilegais para candidaturas
Foram criadas regras sem amparo no Código Civil ou na Convenção, tais como:
- Exigência de escolaridade;
- Exigência de nada consta no SPC/SERASA;
- Certidões negativas obrigatórias;
- Formação de chapa completa com conselheiros;
- Regras impostas pela administração, que não tem poder para legislar sobre eleições.
5. Alterações irregulares nas áreas comuns e mudança de uso/destinação sem aprovação dos condôminos
É necessário esclarecer de forma objetiva:
O síndico do Espaço Tropicale tem realizado mudanças estruturais nas áreas comuns, incluindo construções, reformas e alterações de uso e destinação, sem convocar assembleia e sem obter o quórum obrigatório de 2/3 dos condôminos, conforme exige o Código Civil e nossa Convenção Condominial.
Essas mudanças incluem, por exemplo:
Alterações no playground, com instalação, remoção ou troca de equipamentos;
Modificações físicas em áreas que possuem destinação previamente definida na Convenção;
Intervenções estruturais que modificam a forma, o uso e a função das áreas comuns.
❗ Por que isso é grave?
Porque:
Áreas comuns só podem ser modificadas com aprovação de 2/3 dos condôminos (art. 1.342 e 1.351 do Código Civil).
O síndico não tem poder para alterar por conta própria a forma ou a finalidade das áreas comuns.
Qualquer mudança que modifique o uso, função ou estrutura da área comum precisa de aprovação expressa dos moradores em assembleia específica.
Alterações irregulares geram riscos, custos e responsabilidade civil para o condomínio e para os moradores.
A Convenção do Condomínio exige respeito ao uso, destinação e finalidade de cada área.
Ou seja: nenhuma construção, remoção, ampliação, alteração de destinação ou criação de estrutura nova pode ser feita sem o quórum qualificado e sem consulta formal aos moradores.
6. Atraso na apresentação das prestações de contas
A prestação anual é obrigatória pela lei e pela Convenção; o atraso impossibilita a devida fiscalização.
7. Falta de resposta às notificações formais dos moradores
Omissão que fere a transparência e a boa-fé objetiva.
8. Troca de contratos com aumentos significativos sem convocação de Assembleia
Qualquer mudança relevante exige aprovação dos condôminos.
9. Acúmulo indevido de cargos – Violação direta ao Artigo 13 da Convenção
O síndico está violando expressamente o Artigo 13 da Convenção do Condomínio Borges Landeiro Tropicale, acumulando cargos simultaneamente em três partes do condomínio.
O §2º do Artigo 13 é claro ao proibir o acúmulo de cargos nas diferentes partes do condomínio, justamente para:
impedir conflito de interesses;
evitar concentração de poder administrativo;
garantir fiscalização mútua entre as partes;
assegurar gestão equilibrada e transparente.
Apesar dessa vedação explícita, o síndico:
ocupa cargos em múltiplas áreas do complexo;
interfere na gestão de diferentes partes que deveriam ser independentes;
assume funções que, pela Convenção, devem ser exercidas por pessoas distintas, respeitando a estrutura administrativa.
❗ Por que isso é grave?
Porque:
a Convenção é lei interna obrigatória, e sua violação ameaça a legalidade dos atos da administração;
o acúmulo indevido favorece decisões unilaterais, sem controle;
prejudica a função fiscalizatória dos demais órgãos condominiais;
invalida processos administrativos e decisões que dependem de independência de cargos.
Trata-se de uma infração objetiva e continuada, contrária à Convenção e aos princípios básicos de gestão condominial.
10. Gastos extraordinários e inclusão irregular de multas no boleto mensal
Este ponto é um dos mais graves e precisa ser deixado absolutamente claro:
- Estão sendo realizados gastos extraordinários no condomínio, como aquisição de equipamentos e ativos que não foram previstos no orçamento anual aprovado em assembleia.
- Para justificar essas despesas, a administração tem utilizado como subterfúgio a fixação de taxas mensais, fazendo uso indevido da lei orçamentária anual para encobrir custos extraordinários e, possivelmente, cobranças irregulares.
- Além disso, o síndico tem incluído multas, cobranças adicionais e valores de rateio dentro do mesmo boleto da taxa ordinária, obrigando os moradores a pagarem sem o devido direito à discussão ou contestação prévia.
- O procedimento correto, tanto do ponto de vista condominial quanto financeiro, determina que multas, taxas extras e rateios devem ser cobrados em boletos separados, garantindo transparência, clareza e o controle adequado pelos condôminos.
- A prática atual viola a boa-fé administrativa, dificulta a fiscalização pelos moradores e desrespeita princípios contábeis, além de ferir diretamente os direitos dos condôminos.
11. Uso indevido do jurídico nas assembleias
Advogados externos — sem vínculo com o condomínio e sem integrar o conselho — têm presidido assembleias, intimidando moradores e violando normas da Convenção.
12. Investigação do Ministério Público
A administração está sob investigação por suposta apropriação indébita e outras irregularidades no Brisa e no Salinas, que também integram o Condomínio Tropicale.
FINALIDADE DO ABAIXO-ASSINADO
Este abaixo-assinado visa reunir o quórum mínimo de 1/4 dos condôminos (art. 1.355 do Código Civil) para exigir a imediata convocação de Assembleia Extraordinária, garantindo que todos os moradores possam discutir, esclarecer e deliberar sobre:
- Prestação de contas;
- Irregularidades administrativas;
- Medidas corretivas;
- Cumprimento da Convenção;
- Proteção do patrimônio comum.
A CMCT, formada exclusivamente por moradores, cumpre aqui sua função estatutária de defender os interesses coletivos com base na legalidade, moralidade e transparência.
